競売物件は、ネット上の情報公開サイトや、裁判所での閲覧で調べることができます。売却基準額として示されている価格の安さに驚くことでしょう。「競売物件は安い」そんな口コミも手伝って、興味をもつ人が増えています。競売物件の知っておきたい注意点についてお話しましょう。
■競売物件は自己責任が基本
一般の不動産取引であれば、購入者が消費者として一方的に不利にならないように守られています。
例えば、重要事項説明が義務付けられていて、瑕疵について、値引きで対応したり、修繕して提供したり、欠陥品をつかまされて泣き寝入りせずに済むように守られているのです。
ところが、競売では“売り主がいない”特殊な取引になります。
裁判所は入札を取り仕切りますが、保証は一切しません。
現状渡しで、何か不利益な条件があっても、それは織り込み済みで売買基準額を設定しているという考え方です。
・安さに飛びついて入札したら、建替え不可だった。
・占有者の退去に苦労した。
・計測があいまいで測量のやり直しが必要だった。
一般の市場で流通している物件では見られないリスクを含んでいることがあるのです。
■競売物件のリスクを避けるには？
入札する物件を選ぶときに、三点セットと呼ばれる『現状調査報告書』『評価書』『物件明細書』の内容をしっかり読み込むことです。
売却基準額を審査するときには、国家資格である『不動産鑑定士』が調査を行い、報告書を作成します。
権利関係で問題が発生していないか、土地利用の制限はないか、聞き取り調査でわかっている特別な事情はないかなども記載されています。
事故物件であるかどうかの記載義務はありませんが、もし、調査の中でわかっていれば記載し、評価額にも反映されるでしょう。
ネット上の『981.jp』でも閲覧できますが、個人氏名などは伏せ字になっていますから、入札を希望する物件については、裁判所で伏せ字なしの資料を閲覧し、現地の調査を行うと良いでしょう。
■競売物件の５つの注意点
１．売り主がいない取引なのですべて自己責任。
２．内覧ができないので現状引き受けになる。
３．権利関係、法的規則の知識がないとリスクが増す。
４．物件に占有者がいた場合自分で解決しなければならない。
５．残置物の処分は法的手続きにしたがわないと損害賠償される可能性がある。
競売物件の売却標準額が、市場価格の８割程度になっているのは、こうしたデメリットを含んでいるからなのです。
安く購入できそう…といった軽い気持ちで、入札するのは大変リスキーです。
