相続した不動産の処分ガイド

まず相続が発生した場合、最初にするべきことは市区町村役場へ死亡届を提出することです。被相続人が亡くなられてから7日間以内の提出が法律で義務付けられていますので、遅れることのないよう注意しましょう。

次に遺言書が残されているかどうかの確認です。遺言書が残されている場合とそうでない場合ではこの後の手続きが変わってきます。せっかく相続手続きが終わったのに後から遺言書が見つかったような場合、非常にやっかいなことになります。大変な状況でしょうが、しっかりと確認するようにしましょう。

まずは誰が相続人としての権利を有しているのかを確定させ、相続人全員の戸籍謄本を集める必要があります。
配偶者は常に相続人となります。
次に子ですが、お子さんがいらっしゃらない場合はご両親、ご両親がすでにお亡くなりになっている場合は、ご兄弟なども相続人の対象になりますのでご注意下さい。


パターンA（配偶者あり）
第一順位 配偶者と子＜代襲相続人（孫）を含む＞
第二順位 配偶者と直系尊属＜ご両親など。ただし、配偶者の両親は含まれません＞
第三順位 配偶者と兄弟姉妹＜代襲相続人含む（兄弟姉妹の子まで。甥や姪の子までは含まれない）＞

パターンB（配偶者なし）
第一順位 子＜代襲相続人（孫）を含む＞
第二順位 直系尊属＜ご両親など。ただし、配偶者の両親は含まれません＞
第三順位 兄弟姉妹＜代襲相続人含む（兄弟姉妹の子まで。甥や姪の子までは含まれない）＞

パターンC（相続人なし）
相続財産法人（相続人ではなく相続財産の管理・清算法人）

最終的に遺産は国のものなりますが、誰かがそのための手続きをしない限り、相続財産が自然に国のものになるわけではございません。
相続財産法人とは、遺産を相続する人がいない場合に相続財産が法人化することです。
ある人が亡くなったとき、その人が天涯孤独で相続人がいない場合には、遺産を相続する人がいません。また、もともと相続人がいたが、相続人が全員相続放棄してしまったケースにおいても、やはり遺産相続する人がいなくなります。
このようなケースでは、遺産を放置しておくことはできません。そこで、相続財産をまとめて法人化して管理します。
このように法人化された相続財産のことを、相続財産法人と言います。
相続財産法人を作るときには、特別な手続きは不要です。遺産相続をする人がいなくなったら、当然に相続財産が法人化して相続財産法人となり、それを管理する職務を行う人が、相続財産管理人です。

なお、被相続人については出生から死亡までのすべての戸籍謄本が必要になりますから、転居を繰り返していたような場合は集めるのに時間が掛かる場合がございます。ひとつでも書類が欠けますと相続の手続きがストップしますので、時間が掛かりそうなものから集めるといった工夫が必要です。

不動産相続で必要となる主な書類（遺言書が無い場合）

・相続人全員の戸籍謄本（被相続人死亡日以降のもの）
・相続人全員の印鑑証明書
・被相続人の戸籍謄本（出生時から死亡時まで一連の全ての戸籍謄本）
・被相続人の住民票の除票（本籍の記載のあるもの）
・遺産分割協議書
・不動産の登記事項証明書
・不動産を相続する相続人の住民票
・不動産の固定資産評価証明書

まずは当社にて、相続人の確定から行いましょう。
そこから分割協議、遺産分割協議書の作成及び相続登記へと、すべてサポートいたします。

相続した不動産の売却や買取りを不動産会社に依頼します。
まずは不動産会社が買取りや仲介（広告、宣伝活動を行い、購入希望者を探します）での売却の査定を行い、仲介での販売なら依頼する業者と媒介契約書を締結します。仲介での売却を選んだ場合、不動産会社から提示された相場価格を勘案し、売却金額を決めるのは売主様です。
次に不動産会社の買取りの場合、金額提示を不動産会社から行います。金額が折り合えば不動産会社の買取の方が、スピードや煩わしさが無い点で優れてますが、仲介での売却よりお安くなる傾向がございます。
ただ、遺品が散乱しているなど、そのような状態で仲介での売却は難しいですから（そもそも購入希望者様のご案内が難しいです）、そのような場合はそのままの状態で不動産を買い取れますので、当社スタッフへお尋ねください。事故物件の買取も行っております。
注意すべき点は、遺品の整理などを善意でも相続人が行った場合、その相続人は相続放棄が出来なくなる可能性がございますので、まずはそのままの状態で当社へご相談いただきたく思います。

売買契約時に必要な主な書類関係

・実印
・印鑑証明書（3ヶ月以内のもの1通）
・印紙（金額は売買価格による）
・本人確認の書類
・登記関係書類（登記識別情報）
・代理の場合は委任状
・固定資産税の納付書
・協定などあればその書類

買主様が見つかると購入のお申し込みが入り、その後、売買契約を締結し、手付金を受領します。売買価格の5％ぐらいが一般的で、まとまった金額がこの契約時に入りますので、いろいろ費用が発生する時期にこの手付金を充てることができます。
そして最終的に決済を行います。
決済とは、残代金清算を行い（固定資産税なども日割り清算します）、不動産を引き渡すことです。この日から売主様から買主様に不動産の持ち主が変わります。


決済に必要な主な書類関係

・実印
・印鑑証明書（3ヶ月以内のもの1通）
・売却物件の鍵（建物がある場合）
・登記関係書類（登記識別情報）
・仲介手数料
・登記費用
・評価証明書