競売は、不動産を安く購入できる方法として注目されるようになってきました。中には投資物件をいくつも格安で仕入れて、利益を上げている投資家さんもいます。ちょっと気になる競売物件の購入方法についてお話しましょう。
■競売物件の購入方法
競売は、裁判所によって決定されます。どんな競売が行われるのかは、裁判所で競売物件について閲覧するか、最高裁判所が運営する『BIT競売情報システム』か、http://981.jpで知ることができます。
三点セットと呼ばれる、物件についての『現状調査報告書』『評価書』『物件明細書』を読んで、物件の現状を把握します。
ここに「売却基準額」や、「保証金の額」、「入札の日程」が記載されいます。
入札したい物件が見つかったら、裁判所で入札セットをもらいます。
・入札書とそれを入れる入札封筒
・保証金振込依頼書と保証金振込証明書
入札金額は、売却基準額の８割を超えるように設定しますが、三点セットに書かれている条件によって調整します。ここで、占有者ありや、残置物ありの場合など、引き渡しにもめそうな条件を加味して決めます。
このあたりのさじ加減が、不動産評価の観察眼を必要とします。
■入札に何度参加しても買えない…
安く買うことを目的に参加している場合、入札額を読み違えて最低ギリギリの価格でばかり入札してしまい、なかなか購入できないというケースがあります。
不動産取引の経験や、競売物件についての知識がなければ、適正な入札を出すのが難しいのです。
入札ですから、高額な値をつければ競落できるでしょうが、それでは、リスクを犯してまで競売に参入する意味が半減してしまいます。
競売で安く物件を手に入れようと思ったら、競売を得意とする業者に相談しながら進めるか、代行をお願いする方法も検討してみましょう。
競売には建替えができない物件や、取得したら自分で取り壊しをしなければならない物件など、癖のあるものが含まれています。
建物の構造やリフォームの知識、権利関係や法律の知識を持っていると、ちょうど良い価格をつけることができるのです。
■競売物件のデメリット
苦労して格安で競落できても、引き渡しで手こずる場合があります。
元の持ち主が買い戻しを迫ってきたり、明け渡しを拒んだり…。
競売は、持ち主が不本意なまま売りに出されてしまうというケースがありますから、スムーズに行かない場合も出てきます。
また、内覧できないままの購入となりますから、あとで瑕疵に気づく場合もありますが、全て現状のまま引き受けることになります。
競売になれた業者が購入して販売している場合は、権利関係が整理され、瑕疵について保証が受けられます。個人で入札するよりもリスクが少なく、市場価格よりも安く購入できるでしょう。
