競売物件を扱うには、その特徴とリスクを知っておく必要があります。競売物件には安く買える魅力がありますが、プロでなければ活用が難しい物件が混じっています。競売物件を購入する場合に知っておきたいリスクについてお話しましょう。
■競売入札のリスク
① 物件内の内覧ができない
② 権利関係や法的規則からトラブルになっても自己責任
③ 物件に入居者（占有者）がいた場合の対処
④ 残置物は法的な手続きを踏んで対処
⑤ 売り主のいない取引となり保証がない。すべて自己責任。
競売の『売却基準額』は、裁判所の指示を受けて『不動産鑑定士』が調査の上決めます。市場価格と比べて３割ほど引き下げられていることがほとんどです。入札最低額は、この基準額の８割以上が目安になります。（８割以下の定額な入札は無効）
これだけ価格が引き下げられているのは、①～⑤のような競売特有のリスクを加味するのが適当だとされているからです。
室内にはいっての調査ができませんが、競売情報として提供される３点セット、『現状調査報告書』『評価書』『物件明細書』を熟読して、ネックになりそうな部分をチェックして、リスクへの対策を講じなければなりません。
■個人で入札に参加することはできる？
競売の入札に、特別な参加資格は入りません。一般に不動産購入の資格がある人は個人で入札することも可能です。
ただし、不動産流通、建築の知識、権利関係や法的規則などが不足している場合、物件のリスクを見逃して、プロならつけないような高額入札をしてしまうかもしれません。
その場合、“落札者”になれても、価格に見合わないリスクを負うことになります。
・権利が複雑で、占有者がなかなか出ていってくれない。
・留置物を勝手に処分したら訴えられた。
・測量が不正確で、登記のため測量の費用が余計にかかった。
・思いのほか傷みが激しくリフォームに費用がかかった。
■業者の扱う競売物件では？
安く買えることと、プロの知識と経験を利用して、競売物件を仕入れて販売するのを得意とする業者もいます。
この場合には、一般の不動産取引と同じ保証が受けられることがほとんどです。
リノベーションして価値を高め、権利関係や測量など、確認しておくべきポイントはチェック済みです。
競売に強い不動産業者を間に入れておくと、面倒な占有者との調整や、瑕疵の保証が受けられる上、一般物件よりも安く購入しやすいでしょう。
①～⑤のような不安を抱えずに、一般より安く買える競売物件を検討したいなら、競売を得意とする不動産業者に相談してみましょう。
