競売物件は、市場価格と比べて破格の金額で落札されることもあり、なぜそんなに安くなるか気になるところです。競売にかけられる理由も関係してくるのでしょうか？競売にかけられる理由や、知っておきたい物件のリスクについてお話しましょう。
■競売にかけられるのはどんな時？
『住宅ローンが払えなくなった』
多くは、借りたお金が返せなくなり、金融機関から抵当権を行使されるケース。ローンを組んでいる金融機関の申し立てで、裁判所の判断で競売にかけられます。離婚、リストラなど、持ち主の生活の変化が絡んでいることもあります。
また、投資物件のキャッシュフロー悪化で返済が行き詰まり、競売となるケースもあります。
『事業に失敗して負債を抱えた』
負債の支払いができなくなったため、裁判所の判断で財産の処分が進められる場合にも、競売になります。融資を受けるときに担保としている場合には、売却して負債を補填しなければなりません。
『遺産分割協議でもめて』
遺産相続で複数の法定相続人がいて話がまとまらない場合、裁判所が介入し、競売になってしまいます。また、自分が住めない、他に負の遺産があるなどの理由で『相続放棄』したことで競売にかけられる場合もあります。
■競売物件のトラブル事情
裁判所がはいって、問題を解決する局面では、他人の不幸を垣間見ることが多々あります。
競売での物件購入について、逆恨みをかうかもしれませんし、裁判所から結審を受けていても、受け渡しでもめることがありえます。
入札で「登記識別情報通知書」を手にしているのに、退去に応じてもらえない場合には、引越し代を渡して応じてもらうケースもあります。
法的な手続きとしては、強制執行もありますが、手続きに費用がかかり、予納金は６０万円以上という決まりです。
競売物件には、ネガティブなおまけがつきものと言って良いでしょう。
競売の売却基準額が、市場価格の７割程度に抑えられてしまうのも、こうした競売物件特有の事情があるからなのです。
■競売の恩恵を受けるには？
プロの場合、占有者（元の住人）が退去済み、競売の原因がはっきりしている、残置物の有無、境界や地上権でもめない…など競売物件の選び方に注意を払って、安く提供できる物件を購入しています。市場価格より安いからと、いきなり個人で入札にチャレンジするのは、リスクが高すぎます。
競売で購入した物件を、きちんと保証がつけられる状態で、低価格で提供しているサービスの利用を検討してみましょう。
