離婚の際は財産分与をするために、夫や妻の名義の不動産を売却することがあります。
住宅ローンを支払い中の自宅も、財産分割の対象です。夫と妻の双方とも自宅に住み続けることを希望しない場合は比較的トラブルが少ないことが多いです。逆にどちらかが住み続ける場合は非常にトラブルが多いです。なお、ローンが残っていても売却することは可能なのでしょうか？また、売却によって利益が出る場合には、分譲渡所得に関わる税金はどうなるのでしょうか？
離婚時の財産分与のための不動産売却について、注意するべきポイントをまとめました。
不動産価格をまず把握する
離婚の財産分与のために不動産を売却する前に、まずは資産価値を確認しておきましょう。
所有している不動産が、マンション、戸建、土地いずれの場合でも、不動産会社に査定を頼み、売却価格の見込みを把握します。相場を確認する時に気を付けたいポイントは、売れる価格を知ることです。
実際に売れる価格を認識しておかないと、いざ売りに出した際にローン残高を下回ることがあります。
ローンの残っている自宅は、ローン残高を金融機関に併せて確認しておきましょう。ローン残高を売却価格が上回るかどうかが大事です。
そのほかに、不動産の売却価格だけでなく、登記費用や仲介手数料などの諸費用についても忘れずに調べておきましょう。大きな費用は仲介手数料で、売買価格の３％＋6万円と消費税です。
夫と妻のどちらも住むことを希望しない場合
ローン残債があると売れない
自宅として住んでいた不動産に夫と妻のどちらも住むことを希望しない場合、売却が選択肢に上がります。しかし、売却価格がローン残債を下回る場合、差額を預貯金などで返済できなければ、借入れをした金融機関の抵当権が抹消されず、売却ができません。
売却をせずに他人に貸して養育費代わりにと考えても、住宅ローンを借りている不動産を銀行に断りもなく賃貸に出した場合には、発覚すると一括返済を求められる可能性があります。銀行に賃貸とすることを相談すると、アパートローンに該当して金利が上がるか、ローンの目的変更は認められないこともありますが、貸すことを希望する場合には一度、不動産会社に相談してみましょう。
譲渡所得税は名義人に請求がくる
不動産を売却して財産分与を行う場合、売却益に掛かる譲渡所得税にも注意が必要です。夫名義であった不動産を売却すると、売却代金を妻に渡していたとしても、譲渡所得税の請求は夫にきます。
売却益を手にしておらず、支払うお金がないのに請求だけくるケースが想定されます。離婚に伴う財産分与で不動産を売却するときは、譲渡所得税のことを考慮に入れて、分配方法を考えましょう。
売却をせずに夫婦どちらかが住む場合
ローン残債のある不動産は、売却代金と合わせて全額を返済する資金がなければ、年月がたってローン残債と売却価格が近づくまで、夫婦のどちらかが住むのが現実的です。例えば、妻が不動産に住む場合、以下のパターンが想定できます。
不動産の所有権の名義を妻の単独名義に変更、ローンの名義は夫の場合
この場合、不動産の所有も居住も妻で支払いは夫であるので、妻に優位な条件に見えますが、夫は自分が住んでいないのでローンの滞納リスクがあります。
不動産の所有権もローンも名義は夫の場合
この場合も妻が優位に見えますが、夫の滞納リスクは存在します。なお、この場合は夫が承諾しないことが多いので、実現はハードルが高いです。
不動産の所有権も住宅ローンの名義も妻に変更する場合
この場合に重要なことは、金融機関の審査を経なければいけないということです。夫の収入・資産によって借りることができたローンなので、妻の収入によってはこのケースを選択できない可能性も多々ございます。ただ、この方法が可能でしたら、将来的なトラブルは少ないように感じます。
不動産の所有権もローンも名義は夫のままで妻が家賃を払う場合
妻の居住はそのままなので、環境の維持ができるとともに、夫に家賃収入が入るのでローンの滞納対策にもなります。ただ、実現しやすいように感じますが、妻は自分のものにならないものに支払いを続ける矛盾があると思います。
離婚の財産分与に行き詰まったら専門家に相談しよう
いずれの場合にしても、夫婦の共有名義で売却できない場合は、離婚後の処理について弁護士などの専門家に相談するのが賢明です。
離婚の際の財産分与では、知識がないと相手の意図に関わらず、損をしてしまいがちです。まずは不動産価格を適切に把握し、公平に財産分与が行われるように進めましょう。話し合いがうまくいかない場合には、調停の場を利用する方法もあります。
ただし、高額な弁護士費用が掛かりますので、まずは弁護士さんに相談する前に、二人でしっかり話し合いをすることが大切です。感情的にならず冷静に話しあうためにも、第三者に立ち会ってもらうのも一つの手かも知れません。
離婚時の財産分与、不動産売却で気を付けたいポイントまとめ
離婚時の財産分与、不動産売却でまずすべきことは？
離婚の財産分与のために不動産を売却する前に、まずは資産価値を確認しておきましょう。地元の不動産会社に査定を行ってもらうのが正確な査定を行ってもらう上で非常に重要です。
マンションなら成約事例もあり、地元の不動産会社でなくとも正確な査定を行う事は、あるいは可能と思われますが、土地の場合、現地の雰囲気、道路付け、土地の形などで査定額が変わりますし、何より、道路一本挟んで査定額が変わるようなエリアは地元の不動産業者しか知りえない情報だからです。
夫妻のどちらも住まない場合の注意点とは？
夫妻のどちらも住まない場合、売却が選択肢になりますが、売却価格がローン残債を下回る場合、差額を預貯金などで返済できなければ、借入れをした金融機関の抵当権が抹消されず、売却ができません。売却した後に、ローン残債との差を借金として返すということはできません。
売却せずに妻が今後も住む場合の注意点とは？
不動産の所有権も住宅ローンの名義も妻に変更する場合、妻は金融機関の審査を経なければなりません。夫の収入・資産によって借りることができたローンなので、場合によってはこのケースを選択できない可能性も多々ございます。
私は日本不動産仲裁機構 登録調停人ですので、離婚による不動産にまつわるご相談もよく受けております。まずはお気軽にご相談くださいませ。もちろん無料査定を行っております。
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