住宅のチラシでよく見かける、「フラット３５」ですが、詳しい内容はご存じですか？
住宅ローンの全期間固定金利の定番商品として、とても便利で有名です。
それが2017年10月1日受付分から大きく変わりました。
最も大きな変更点は、団体信用生命保険料が金利に組み込まれる形に変更になったということではないでしょうか。
このページでは、新しいフラット35についてまとめてみたいと思います。
今回の変更で、1番大きく変わったのは団信の取り扱いです。団信とは団体信用生命保険の事で、これはもし住宅ローンを借りた方がお亡くなりになった場合に、支払われる生命保険料で住宅ローンの残債をゼロにするというものです。
民間の住宅ローンでは、これは義務付けられています。ですから、健康上等の理由でこの団信に加入できないと、ローン自体を借りる事が出来ません。一方でこの団体信用生命保険料は支払金利の中に含まれているため、追加の費用を支払う必要がありませんでした。
これに対し、今まで（2017年9月まで）のフラット35では、団信の加入は任意ですがその分費用は別途支払いという形になっていたため、他社ローンとの比較ではこれらの費用を別に計算し、比べなければなりませんでした。
また、フラット35の融資を受けるためには、フラットの適合証明書を取得したり、中古住宅であれば適合証明を取るための検査費用がかかったりと、別費用もあるため、それらを細かく計算して集計したものでローン比較をしなければなりません。
この方式が2017年10月の申し込み分から、別費用ではなく金利に上乗せされる形式に変更になりました。つまり形式としては民間住宅ローンと同じ形になった訳です。
ですので新しい方式であれば、諸々の計算が大変シンプルになりました！
団信込みのプランで比較をしていますが、フラット35では今まで通り団信に加入しない人でもローンを組むことは可能です。その場合には、金利が0.2％分安く設定されます。
健康上の不安があって、団信に加入できない方でも借り入れができる制度が残ったのはありがたいことだと思います。また、借入時に他の生命保険に加入していて、それ以上の分は不要と考える方であれば、より安い団信なしのプランを選ぶという選択肢もありそうです。
今回のフラットの内容変更を見て、金利や他の条件も見てみましたが、普通の中古住宅の購入で売買代金の9割を借入という事であれば、民間銀行の方が使い勝手が良さそうな印象があります。
新築住宅であれば、フラット35が使えるかどうかは事前に分かりますし、適合証明を取得するのにいくらかかるのかが分かりますが、中古住宅の場合はフラット35が使えるかどうかがはっきりしないケースが多々あります。
そしてフラットの適合証明の取得費用にいくら、証明書発行にいくらという費用の問題が出るのはもちろん、検査手配から書類発行までの時間がかかるケースもあり、通常の中古取引のスピードに間に合わないという事も考えられます。民間の住宅ローンを利用の場合は、事前審査が通っていれば問題なく契約に至れる事が多く、その事前審査は3日から5日というスピードです。
これと比べ、フラットの適合検査の手続きを進める場合、2週間以上かかるケースもあるようですので、売り主さん側に嫌がられるケースも多くなります。実際には民間ローンも使えるように事前審査だけ通しておき、契約後にフラットが利用できるかどうか、検査などを行う事になると思います。
住宅ローン商品は毎月のように新しい商品が出ていますし、今まで全く考えたことが無い金融機関で良いローン商品が出ていることもあります。単にこの金融機関のこのローンを知っているかいないかの差でしかありませんが、それが今後数十年の支払いの差として出る事もありますので、人任せにしないで自分でしっかりと確認したほうが良さそうです。
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