不動産投資を行っている方は、必ずリフォームを行わなければいけない時期があります。クロスの張替えや畳替え、設備機器の修理などの小規模リフォームから外壁塗装や防水工事など構造体に関係する大きな工事まで、リフォームの規模やタイミングは様々ですが、どんなリフォームでも費用はかかります。そのため不動産運用していくうえで、リフォーム代金をどのように確定申告するかによって税金をうまくコントロールすることが出来ます。
■減価償却って何？
不動産運営の際に重要な経費のひとつに、「減価償却費」というものがあります。これは、劣化していくものに対して、購入の際にかかった費用を利用期間に応じて毎年計上できる費用のことです。そのため、劣化がない土地に関しては減価償却ができません。しかし、建物や建材、設備機器に関しては、劣化があるため減価償却の対象となります。また、減価償却において重要な点として、ものによって定められた耐用年数があることを把握していなければいけません。木造、RC造など構造によっても耐用年数が決められていますし、外壁のリフォームであれば塗料の種類によっても耐用年数は違います。リフォーム時期の目安だけでなく、確定申告の減価償却費計上の際にも必要な年数となるので、リフォームを行う部分の耐用年数を把握しておくことは不動産オーナーにとって役に立ちます。
■修繕費と減価償却の違いとは？
リフォームを計上する方法は「修繕費」と「減価償却費」の2種類があります。大まかに言うと、建物の維持や回復を目的として行ったリフォームであれば、「修繕費」として計上することができ、支払った会計期間の費用として当期に一括で計上します。それに対して、耐久性をアップさせたりデザイン性をもたせ資産価値を高めることを目的としたリフォームの場合は、資産的支出扱いの「減価償却」として計上できます。これらの区別は国税庁が定めた以下の原則に基づいて区別します。
・資本的支出として、減価償却の方法で計上する支出
１． 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
２． 用途変更のための模様替えなど、改造または改装に直接要した金額
■修繕費として、一括計上する支出
１． おおむね3年の期間を周期として行われる修理、改良などであるとき、又は一つの修理、改良などの金額が２０万円未満のとき
２． 一つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合で、その金額が６０万円未満のとき又はその資産の前年末の取得価額のおおむね10％相当額以下であるとき
修繕か改良かといった名目で判断するのではなく、上記原則の原則に基づいて区別し、事業所得や不動産所得における必要経費として申告の際に計上することが出来ます。
・まとめ
建物のオーナーであればリフォームでかかった費用を経費として申告することができます。しかし、修繕費として計上するか減価償却費で計上するかは、目的や金額によって異なりますし、どちらで計上するかによって税金対策としても金額が変わってきます。判断が難しい場合もあるので、どちらで計上するか工務店や税理士にアドバイスを求める事をオススメします。
建物や建材、設備機器の耐用年数を踏まえて、リフォームの目的を明確にしつつ税金対策に取り組んで賢く不動産を運用してください。
