持っている物件を貸す場合に、リフォームの費用は経費として計上できます。
この時に知っておきたいのが、税制上の耐用年数と、減価償却期間についてです。
国税庁で、定めている耐用年数と減価償却についてお話しましょう。
■賃貸オーナーの所得・税金の計算方法は？
まず、賃貸オーナーの所得・課税の仕組みをおさらいしてみましょう。
大家さんの主な所得は、家賃収入から必要経費を差し引いたものです。
『総収入金額 － 必要経費 ＝ 不動産所得の金額』
＜総収入金額に含まれるもの＞
・貸付けによる賃貸料収入
・名義書換料、承諾料、更新料又は頭金など
・敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
・共益費（電気代、水道代や掃除代など）
＜必要経費＞
・固定資産税
・損害保険料
・減価償却費⇒この部分で耐用年数が問題になります。
・修繕費
ただし、家事費用との区別がハッキリとつけられるものとしています。
（参考）国税庁 No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm
■減価償却や耐用年数を計算にいれることが大事
確定申告で、年度ごとに不動産所得を計算し、納税しますが、建物の購入や建築は、耐用年数によって減価償却して費用として計上します。
・木造・合成樹脂造のもの 22年
・木骨モルタル造のもの 20年
・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの 47年
（参考）国税庁 耐用年数表
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php
リフォームの場合（修繕費）、10万円を超えたると、資産にあたる作り付けの改修は減価償却で扱います。
ただし20万円を超えない範囲であれば、３年間で均等償却する「一括償却資産」、青色申告ならば３0万円を超えない範囲なら、「少額減価償却資産」という制度を利用して、「備品消耗品費」として処理することも可能です。
「少額減価償却資産」は、１項目30万円以下であわせて300万円まで使えますから、収益に余裕がある場合にリフォームをいれて、経費を調整するときにも利用できます。
（参考）国税庁 No.5408 中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5408.htm
■賃貸物件の耐用年数について
今まで、税制からの視点で見てきましたが、国土交通省のガイドラインによる耐用年数も見ておきましょう。
これは、『賃貸物件の原状回復費』の基準になるものです。
（参考）国民生活センター 原状回復費用とガイドラインの考え方
http://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-201602_02.pdf
・クロス、カーペット、クッションフロア等の内装材は６年。
・フローリングは、建物の耐用年数（部分補修は考えない）。
・流し台は５年 。
・エアコン、ストーブなどは６年。
・書棚、タンス等の家具は８年。
この耐用年数で、入居者からの原状回復費は望めないと考えて、修繕の計画を考えておきたいですね。
