任意売却とは？期間や流れ

[ 1 ] 金融機関からの督促
住宅ローンを滞納すると金融機関から「督促通知」が書面等で行われます。督促を受け、返済が厳しいようなら任意売却を検討してください。

次に滞納3ヶ月～6ヶ月で保証会社（利用している場合）から「代位弁済の通知」が届きます。この通知は、保証会社が借りている人に代わって金融機関に支払いをしたことで、ローン債権が金融機関から保証会社に移ったことになります。この段階を放置しておくと、競売の準備が開始されていまいます。

[ 2 ] 現状の把握
住宅ローン滞納状況や残債の状況などを把握します。今後の返済が厳しい場合は、できれば上記の督促が来る前に金融機関に相談しつつ、現状を把握することが必要です。
ローンを借りている金融機関で状況を確認したら、早めに任意売却に関する知識を持つ専門業者や不動産会社などに相談しましょう。

[ 3 ] 不動産会社の選定と価格の査定
任意売却を想定した不動産の査定を行います。査定金額が不適切な場合、買主が見つからず売却できないとなれば、最悪競売になってしまいます。不動産会社は慎重に選ぶようにしましょう。

[ 4 ] 債権者への確認
任意売却を行うには、売却価格・返済時期・売却後の残債の有無、残る場合はその返済方法など、債権者と相談して同意を得る必要があります。任意売却の売却活動が始まってからも引き続き債権者に確認をしながら進めていきます。なお、売却後にもローンの残債が残る場合は、その返済方法や金額などについても相談しながら進めていきます。

[ 5 ] 任意売却の開始
不動産の任意売却を開始します。一般の不動産売却と同じく不動産会社と媒介契約を締結してから売却活動が行われます。早ければ1ヶ月、遅くとも3ヶ月以内に売却できるように心がけましょう。任意売却には期限があるので、売却金額を下げるなど工夫して、早期の売却を目指しましょう。

[ 6 ] 売買契約の締結
買主が見つかったら、売買契約を結ぶ前に債権者と最終的な調整を行います。債権者である金融機関から合意が得られれば、売買契約を締結します。ここでスムーズに合意を得るためにも、売却活動中も債権者とこまめに相談するようにしましょう。

[ 7 ] 不動産の決済・引渡し
買主の購入準備が整えば、不動産の決済・引渡しとなります。不動産の決済・引き渡し日にローンの残債の返済を行い、返済後抵当権の抹消手続きと同時に所有権を買主に移転します。スムーズな決済・引き渡しのために契約後も引き続き債権者とローンの返済日や残債の有無、残債がある場合はその返済について最後の調整を行います。

[ 8 ] 残債務の返済
任意売却後にもローンの残債が残ってしまった場合にはその返済が必要になります。残債務の返済は債権者と協議して計画を立て、改めて返済のための契約を結びます。売却後の残債務が多い場合には数年に及びますが、無理のない返済額となるようよく債権者と相談しましょう。

任意売却の流れは、物件の状態や債務状況によっても変わります。上記の流れはあくまで目安ですが、参考にしてください。

ローンの返済ができなくなる前に、売却を検討しよう

住宅ローンを滞納し続けると、不動産を差し押さえられ、競売にかけられてしまう恐れがあります。今暮らしている家を競売にかけられてしまうと、売買金額はもとより、引き渡しの時期やその後の生活費の確保といった売主の自由がほとんどありません。したがって競売が決定する前に売却を決断することが何より大事です。

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